재건축과 재개발 모두 「도시 및 주고환경정비법도정법」에 기반한 사업이다.
재건축과 재개발은 정비기반시설의 상태와 조합원의 조건과 안전 진단 실시에 따라 사업 진행 과정이 달라진다.
통계적으로 둘 다 10년 이상의 시간이 소요된다.
| 재건축 | 재개발 | |
| 의미 | 정비기반시설이 양호한 노후된 건물을 대상으로 새로 건축 (e.g., 은마 아파트) | 정비기반시설이 열악하여 건물뿐만 아니라 주변 전반적인 시설을 모두 새로 개발 |
| 개발 주체 | 민간 주도적인 성격 | 공공 주도적인 성격 동네를 대상으로 하는 경우가 많아, 이해관계가 다른 주민들을 모두 설득해야 함. |
| 조합원 자격 | 토지 and 건물 동시 소유자 단, 조합원 자격 선택 가능 (조합 설립시 자격 포기가 가능하며, 포기 시 현금으로 보상받는 현금청산 제도가 있으나 비율이 적음) | 토지 or 건물 소유자 단, 재개발 사업에 동의하지 않아도 일단 조합 설립과 동시에 조합원으로의 자격 취득. (조합원 탈퇴는 조합원의 분양신청 단계에서 가능하고, 현금청산 비율이 높음) |
| 진행 난이도 | *사업 진행이 상대적으로 쉬움* | *사업 진행이 상대적으로 어려움* |
| 현금청산 방법 | 매도청구 | 수용 |
| 현금청산 기준 | 시세 기준 | 감정평가액 기준 |
| 안전진단 | 안전진단 필수(단독주택 제외) *건물의 노후도가 인정돼야 진행 가능* | 안전진단 없음 |
| 보상비 | (보통)해당 없음 | 주거이전비, 영업보상비 |
| 비고 | 초과 이익에 대한 환수 거주의무 조합원 지위 양도 제한(중간에 팔 수 없게) |
관련 용어
🐥 정비기반시설: 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 및 공동이용시설
🐥 조합: 재건축, 재개발 사업에 동의하고 이를 이끄는 주민들의 모임
🐥 조합원: 조합이 이끄는 모임에 속한 사람들
🐥 입주권: 기존 주택 대신하여 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리이며, 실제로 주택을 소유한 상태
(토지의 소유권은 유지되고, 주택 부분만 등기 이전. 일반 분양자들보다 저렴하게 새로운 주택을 취득할 수 있지만, 추가 분담금이 있어 초기 투자 비용에 대한 부담이 있음)
🐥 분양권: 청약을 통해 선정된 사람이 주택을 분양 받을 수 있는 권리이며, 아파트가 준공된 후 등기가 완료되면 소유권 취득
(계약금, 중도금, 잔금을 일정한 비율로 지불하여 초기 투자 비용에 대한 부담이 입주권에 비해서는 낮음. 아파트 준공 후 등기 과정을 거쳐 토지와 건물의 소유권을 취득)
🐥 (재건축)매도 청구권: 재건축을 시행하는데 조합설립에 동의하지 않거나 조합설립에 동의할 자격이 없는 자에 대해 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리. 즉, 재건축 조합이 해당 부동산을 매수할 것을 청구할 수 있는 권리)
🐥 현금청산: 재건축 사업의 조합설립을 위한 동의서를 받는 시점에서 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고, 현금으로 부동산에 대한 보상을 받음.
🐥 재건축 부담금: 재건축을 통해 3,000만원이 넘는 이익이 발생할 경우 초과 이익에 대해 부과되는 세금(10~15%)
🐥 조합원 분담금: 분양수입 총액에서 총공사비를 빼고, 그 차익만큼 조합원들이 분담하는 금액(보통 재개발에서 많이 쓰임)
🐥 비례율: 종전자산 대비 종후자산에서 총사업비를 뺀 비율.
비례율이 100%인 경우, 개전축 전과 후 가치가 동일하여 조합원 분담금이 없다는 뜻.
비례율이 낮아질수록 분담금이 증가함.
비례율이 오를려면 종후자산(분양가가 많이 올라야 함)이 커지거나, 사업비가 줄어야 하는데 둘 다 쉽지 않음. -> 분자가 커져야 함.
재건축, 재개발 관련 규제
🐥 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 분양신청 시까지 '2년 이상 실거주'를 해야 조합원 자격이 있다.
🐥 재건축으로 조합원이 얻은 이익에서 인근 집값 상승부과 비용을 빼고 1인당 평균 3,000만 원이 초과될 경우 50%를 부담금이라는 세금으로 환수하는 제도인 '재건축초과이익환수제'가 있다.
🐥 조합원 지위 양도를 금지하는 '전매 제한'이 있다.
'부알못' 카테고리의 다른 글
| 시세 대비 싼 전세 매물 구하는 팁 / 임대사업자 매물 (3) | 2025.01.20 |
|---|---|
| [1주택자] 전세대출의 선택: HUG vs HF (3) | 2025.01.13 |
| 임대보증금 반환보증 VS 전세보증금 반환보증 (1) | 2025.01.10 |